流动性紧张,千亿房企禹洲质押总部大楼

流动性紧张,千亿房企禹洲质押总部大楼

文/钟黛 编辑/江一苇

禹洲集团(01628.HK)深受流动性紧张的困扰。

12月1日,市场消息称,禹洲集团将深圳总部大楼质押,获得11亿元贷款,由一家中资股份制商业银行提供,已全额支取。深圳禹洲广场此前估值35亿元,有4亿元债务。

禹洲集团对媒体表示,项目抵押融资是市场上常见的融资行为,最近一个多月以来,公司获得新增贷款授信额度76.5亿元。

今年内,禹洲集团没有到期的境内外债券,但明年初集中到期的债务,令其倍感压力。仅就公开市场的情况看,明年1月,禹洲集团有两笔美元债到期,待偿付余额5.89亿美元;明年4月,有35亿元的境内债券可回售。

兑付压力

此前,曾传出禹洲求助于顶级“秃鹫基金”橡树资本的消息。11月份,禹洲集团和橡树资本签订40亿元贷款,可两周内提款,以成都住宅项目作抵押。据称橡树资本批了该笔贷款,但禹洲却中止了交易,意欲另寻融资渠道。

企业预警通显示,目前禹洲集团有13只境外债有待偿还,合计规模约54.49亿美元(约合347.67亿元)。

其中,2022年1月23日,将到期一只面额为5亿美元的票据,待偿余额2.42亿美元;2022年1月25日,将到期一只面额为3.5亿美元票据,待偿金额3.47亿美元。受兑付风险带动,这两笔美元债的收益率长期高于100%。

除此之外,2023年,禹洲集团待偿美元债为13.5亿美元,2024年为10亿美元,2025年为8.95亿美元,2026年为9.35亿美元。市场对其长期兑付能力也不看好,2023年、2024年到期的美元债收益率一度高达30%至60%。

在境内债方面,主要由禹洲集团子公司禹洲鸿图地产发行,存续债券7只,存续规模为75.43亿元,明年内将有65亿元债券到期或回售。

11月,惠誉将禹洲集团的长期外币发行人违约评级自“B+”下调至“B”,展望负面。同时,将高级无抵押评级和未偿美元高级票据的评级从“B+”下调至“B”,回收率评级为“RR4”。

此前,穆迪也将禹洲集团的公司家族评级从“B1”下调至“B2”,将该公司债券的高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”,展望维持“负面”。

惠誉和穆迪均预计,禹洲集团的融资渠道趋弱,合同销售额将下降,若用自有资金兑付债务,将使其流动性承压。

业绩变脸

1994年,林龙安放弃稳定的公务员工作,在厦门创立禹洲地产,寓意为“大禹治水,荒漠成洲”。

2000年前后,禹洲的规模在厦门首屈一指。2004年起,禹洲由区域走向全国,在上海、合肥等地相继落子。

2009年底,禹洲集团赴港上市。上市后,林龙安家族身家暴涨,曾以110亿元财富名列《胡润全球富豪榜》第1891位以及《2020胡润全球房地产富豪榜》第182位。

林龙安原本更崇尚港资地产商的保守经营风格,但在其他闽系房企狂突猛进之下,林龙安也开始着急了。

2017年,禹洲集团定下2020年销售破千亿的目标。此后禹洲集团开始大手笔拿地,当年在厦门、福州、上海、合肥等一二线城市及其周边卫星城收获23幅地块,新增建面379万平方米,当年拿地规模高于2015和2016年的总和。

2020年,禹洲集团达成千亿销售目标,但规模扩张也埋下隐患。

财报显示,2017年年末,禹洲集团的总借贷为275.67亿元,2018年、2019年、2020年的年末急增至436.32亿元、556.69亿元和639亿元。其中,美元债占比呈现近翻倍的增长。

最近三年,禹洲集团的平均融资成本为7.23%、7.12%和7.19%,绝大多数美元优先票据的利率都超过平均融资成本,8%以上的发行成本频频出现。

2017年至2020年,其利息支出分别为17亿元、30.5亿元、43.38亿元和51.7亿元,对利润形成严重侵蚀。

今年中报发布之时,禹洲集团还修改了去年中报的数据,遭遇信用危机。禹洲集团称,原本没达到收益确认标准的11个项目,在2020年中期被提前确认了收益。

数据重列后,禹洲集团2020年中期业绩暴跌,收入由140.07亿元降至20.18亿元,销售成本由107.3亿元降至19.73亿元,毛利由32.76亿元降至4607.6万元,母公司拥有人应占利润由10.19亿元转向亏损2.18亿元。

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