前些年热火朝天的房地产市场催生了一种特殊的期房交易现象——炒楼花。不少炒房客为快速获取利益，将其预购的未竣工交付的预售商品房转卖他人，从中赚取差价，有些房屋甚至在建成落地前就被多手转让，这种行为俗称炒楼花。由于楼市政策的收紧和完善，目前炒楼花越来越困难，但是仍然有很多更为隐蔽的升级版本，比如转让优质房号、转让优惠购房特权，转让预售车位等等。今天我们来分析一下其中的几个法律问题。

一、典型案例

2019年，李阿姨购买了大龙公司销售的期房，双方签订了《商品房预售合同》，房屋成交价300万元，1年后交房并办理过户手续。

签约后两个月，精明的李阿姨将该房屋加价50万转卖给自己的朋友老张，因为李阿姨还没有拿到房本，双方在《期房转让合同》中约定等将来李阿姨办好房本后，再过户给老张。

一年后，老张听说开发商已经陆续给同小区其他产权人办房本了，可李阿姨却迟迟不去办理，并称自己签合同时不是房屋的产权人，转卖房屋的行为无效。

眼看房价暴涨，李阿姨又违约不想卖了，老张只好将李阿姨诉至法院，要求李阿姨继续履行合同，配合自己办理过户手续。

二、法院裁判观点

法院经审理后认定，李阿姨和老张签订的《期房转让合同》合法有效，李阿姨应当继续履行合同，最终支持了老张的诉讼请求。

三、律师说法

1、购房人取得产权前转让期房的行为合法吗？

虽然《城市房地产管理法》第三十八条规定，未取得产权证的房屋不得转让。但是该规定属于管理性规定，不影响房屋转让合同的效力。

等将来购房人取得房屋的所有权后，双方可以继续履行转让合同中约定的过户义务。

2、从购房人手中购买二手期房（楼花）的法律风险：

第一，开发商违约的风险：比如房屋烂尾无法交付，逾期交房，逾期办证，房屋出现质量问题等等。

并且在开发商违约时，因为自己不是一手的预售合同的相对人，难以直接要求开发商维权。

第二，转让人违约的风险：因为期房建设时间长，容易出现转让人因房价上涨拒绝履约，转让人一房多卖等风险。

3、二手购房人能否要求开发商直接将房屋过户到自己名下？

基于合同相对性原则，二手购房人只能要求转让人取得房本后，再配合自己办理过户手续，不能直接要求开发商变更买受人，将房屋过户到自己名下。

四、法律依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十七条：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第三十八条第六项：下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。

2、《民法典》

第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。